'부동산 경매 절차' 쉽게 읽기 ③

안녕하세요, 부동산 개념을 쉽게 읽어주는 '부동산 알파줄루'입니다.

 

'부동산 경매 절차 쉽게 읽기' 시리즈 마지막 편인

이번 글에서는 지난 글에 이어, 부동산 경매의 나머지 절차들에 대해서 알아보겠습니다.

6.매각 결정절차

7.매각대금의 납부

8.소유권 이전등기 등의 촉탁, 부동산 인도명령

9.배당절차

 

2023.11.19 - [부동산 개념 쉽게 읽기] - '부동산 경매 절차' 쉽게 읽기 ①

'부동산 경매 절차' 쉽게 읽기 ①

2023.11.21 - [부동산 개념 쉽게 읽기] - '부동산 경매 절차' 쉽게 읽기 ②

'부동산 경매 절차' 쉽게 읽기 ②

 

 

 

5단계인 '매각의 실시' 단계를 통해 부동산 경매가 진행된 이후 부터의 상황입니다.

6. 매각 결정절차

매각결정기일

매각결정기일(법원이 경매에 대한 최종 결정을 내리는 날)에 법원은 경매에 영향을 받는 모든 관련자들,

즉 이해관계인들의 의견을 듣습니다.

법원은 매각을 허가하기 전에 법적으로 매각 불허가 사유가 있는지를 조사한 후,

부동산 매각에 대해 허가할지, 불허할지를 결정합니다.

 

즉시항고

매각허가 또는 매각불허가 결정에 불만이 있는 이해관계인은 즉시항고(특정 결정이나 명령에 불복하고 즉시 상급 법원의 검토를 요청하는 절차)를 할 수 있습니다.

7. 매각대금의 납부

매각허가결정이 확정되면, 매수인은 매각대금을 법원이 지정한 기한 내에 지불해야 합니다. 
만약 매수인이 지정된 기한까지 매각대금을 전부 납부하지 않는 경우, 법원은 다음과 같이 조치할 수 있습니다.
   - 차순위매수신고인이 있는 경우 : 법원은 차순위매수신고인에게 매각을 허가할지 결정합니다.
   - 차순위매수신고인이 없는 경우 : 법원은 부동산에 대해 재매각을 명령합니다.

 

8. 소유권 이전등기 등의 촉탁, 부동산 인도명령

소유권 이전등기 등의 촉탁*

매수인이 매각대금을 모두 납부하면, 그 부동산의 소유권은 매수인에게 넘어갑니다.

이를 법적으로 공식화하기 위해, 법원은 등기소에 매수인 명의로 소유권 이전등기*를 하는 것을 요청합니다.
매수인이 인수하지 않는 부동산의 기존 부담(예: 저당권)을 없애는 부담 말소등기도 진행됩니다.
이러한 등기 절차의 비용은 매수인이 부담합니다.

주민등록표등본, 등록세에 대한 영수증, 국민주택채권 매입 증명서 등 필요한 서류를 제출해야 합니다.

이 서류들이 제출된 후에 법원은 소유권 이전등기를 등기소에 요청합니다.

*촉탁 : 어떤 조치나 행위를 요청하는 것을 의미합니다.

 

*등기 : 부동산의 소유권이나 기타 권리의 변경, 설정, 소멸 등을 부동산 등기부와 같은 공적인 장부에 기록하는 법적 절차를 말합니다.

 

 

부동산 인도명령

'부동산 인도명령'은 매수인이 경매로 부동산을 낙찰받고 모든 금액을 지불한 후, 

그 부동산을 실제로 소유할 수 있도록 법원에 신청하는 절차입니다. 

매수인은 대금을 모두 지불한 후, 채무자나 부동산의 현재 소유자(점유자)에게 부동산을 자신에게 넘겨달라고 요청할 수 있습니다. 

만약 채무자나 점유자가 부동산을 자발적으로 넘겨주지 않는 경우, 매수인은 대금을 완납한 후 6개월 이내에 법원에 부동산 인도명령을 신청할 수 있습니다. 

이 명령이 내려지면, 법원은 부동산의 현재 점유자에게 해당 부동산을 매수인에게 인도하라고 지시합니다. 

필요한 경우, 매수인은 집행관의 도움을 받아 강제로 부동산을 인도받을 수도 있습니다.

 

 

9. 배당절차

'배당 절차'는 매수인이 경매로 낙찰 받은 부동산의 대금을 모두 지불한 후에 진행하는 절차입니다.

매수인이 대금을 모두 납부하면, 법원은 '배당기일'(부동산의 판매로 발생한 금액을 채권자들에게 분배하는 날짜)을 정합니다.
배당기일을 정한 후, 이해관계인과 채권을 주장하는 채권자들에게 이 날짜를 알립니다.

이해관계인은 매각 대금에서 돈을 받을 수 있는 사람들, 예를 들면 대출을 준 은행이나 다른 채권자들을 의미합니다.
배당기일에는 이들 모두가 법원에 모여 매각된 부동산의 판매 대금이 어떻게 분배될지 결정합니다.

 

채권계산서

채권자는 배당요구 마감기한까지 채권의 원금, 이자, 비용 및 기타 부대 채권에 대한 상세한 계산서를 법원에 제출해야 합니다.
만약 채권자가 계산서를 제출하지 않으면, 법원은 배당요구서나 기타 기록에 첨부된 증빙서류를 바탕으로 채권액을 계산합니다.

계산서를 제출하지 않은 채권자는 배당요구 마감기한 이후에는 자신의 채권액을 수정하거나 보충할 수 없습니다.

채권자가 자신의 채권을 정확히 주장하고 배당을 받기 위해서는 계산서 제출이 매우 중요한 단계입니다.

 

배당표 작성 및 확정

배당표는 부동산 경매에서 얻은 매각 대금을 채권자들에게 어떻게 나누어 줄지를 정리한 문서입니다.
배당표에는 각 채권자가 받을 돈의 액수와 순서가 명시되어 있습니다.

집행법원이 배당표의 초안을 미리 준비하고, 배당기일에 이해관계인과 채권을 요구한 채권자들 앞에서 그들의 의견을 듣습니다.

법원은 현장에서 조사할 수 있는 증거를 검토하고, 필요한 경우 배당표 초안에 추가하거나 정정합니다.

이렇게 하여 배당표를 최종적으로 완성하고 확정짓습니다.

 

 

이렇게 세 편의 글을 거쳐 부동산 경매의 절차를 쉽게 읽어보았습니다.

이 글이 모든 정보를 완벽히 담아낼 수는 없지만,

여러분들이 앞으로 부동산 공부를 하시는데에 있어 양분이 되기를 바라면서 이번 글을 마치겠습니다.