'부동산 경매 절차' 쉽게 읽기 ②

지난 글에서 부동산 경매가 무엇인지, 그리고 부동산 경매 9단계 절차 중 4단계까지 알아봤습니다.

이번 글에서는 5단계인 '매각의 실시'에 대해서 쉽게 설명해드리겠습니다.

 

2023.11.19 - [부동산 개념 쉽게 읽기] - '부동산 경매 절차' 쉽게 읽기 ①

'부동산 경매 절차' 쉽게 읽기 ①

 

 

부동산 경매 절차 

5. 매각의 실시

매각의 실시는 곧 경매를 진행하는 것을 말합니다.

지난 글에서 부동산 경매 방법으로 2가지가 있다고 말씀드렸습니다.

①기일입찰방법 ②기간입찰방법

이 두 방법에 따라 경매를 진행하는 방식에 차이가 있습니다.

 

①기일입찰방법

매각기일과 매각장소

법원에서 지정한 날짜(매각기일)와 장소(매각장소)에서 입찰*을 진행합니다.

이때 '매각장소'는 법원 내의 공간입니다.

 

입찰* : 지불할 수 있는 최고 금액을 제안하는 과정

 

 

매각장소에 비치되어 있는 것들

입찰표 & 입찰봉투

경매에 참여하려는 사람들을 위해 경매 장소에는 입찰표와 두 종류의 봉투가 준비되어 있습니다. 

입찰을 할 때는 두 가지 봉투를 모두 사용해야 합니다. 

첫 번째는 작은 흰색 봉투로, 여기에는 매수보증금*을 넣습니다.

두 번째는 큰 누런색 봉투로, 이 안에 작은 흰색 봉투와 입찰표를 함께 넣습니다.

 

매수보증금* : 부동산 경매에 참여하기 위해 납부해야 하는 보증금입니다. 

경매에 입찰할 때 심각하고 진지한 의도를 가진 참가자만 참여하도록 보장하는 역할을 합니다.

경매에 낙찰되지 않는 경우, 이 보증금은 돌려받게 됩니다.

하지만 경매에서 낙찰을 받았을 경우, 이 보증금은 총 구매 금액의 일부로 사용되어 남은 금액을 납부하는 데에 사용됩니다. 보통 최저 매각 가격의 10%로 정해집니다.

 

 

매각사건목록 & 매각물건명세서

 

집행관은 매각사건목록과 매각물건명세서를 잘 보이는 곳에 비치해놓습니다.

 

매각사건목록

이 문서는 특정 경매 날짜에 매각될 예정인 모든 부동산 사건들의 목록입니다.

이 목록에는 각 사건의 기본적인 정보가 포함됩니다. 

예를 들면, 사건 번호, 부동산의 간략한 설명, 경매 일정 등이 있습니다.

 

매각물건명세서

매각물건명세서는 경매에 부쳐지는 특정 부동산에 대한 상세한 정보를 담고 있는 문서입니다.

예를 들어, 부동산의 정확한 위치, 크기, 구조, 현재 상태, 법적인 권리 관계(예: 저당권, 임차권 등), 예상 매각 가격 등이 포함됩니다.

매각물건명세서는 경매 참여자들이 해당 부동산에 대한 자세한 정보를 얻을 수 있게 해, 입찰 결정을 내리는 데 필요한 중요한 정보를 제공합니다.

 

즉, 매각사건목록은 경매에 나오는 부동산들의 기본적인 개요를 제공하는 반면,

매각물건명세서는 개별 부동산에 대한 구체적인 정보를 상세하게 제공합니다.

 

 

입찰표 기재대

매각장소 안에는 경매에 참여하는 사람들이 다른 사람들에게 자신의 입찰 금액을 들키지 않도록

입찰표를 쓸 수 있는 테이블이나 책상 같은 것(입찰표 기제대)이 마련되어 있습니다.

이렇게 경매 참여자들은 자신이 제시하려는 금액을 입찰표에 비밀리에 기재할 수 있습니다.

 

입찰 개시

경매는 '집행관'이라는 법원 직원이 관리합니다.

집행관이 입찰 시작을 알리고, 입찰 마감 시간과 입찰 결과를 발표할 시간을 고지합니다.

참가자들은 이 시간 안에 입찰표를 제출해야 합니다.

입찰표 기재내용

   - 사건번호
   - 입찰자의 이름과 주소
   - 매입하려는 부동산에 대한 정보
   - 입찰 가격
   - 대리인을 통해 입찰하는 경우 대리인의 이름과 주소
   - 매수신청 보증금액

입찰 가격 기재

입찰 가격은 구체적인 금액으로 써야 합니다.

다른 사람의 입찰 가격과 비교하여 비율로 나타내는 것은 허용되지 않습니다.

입찰 절차
경매 참가자는 입찰표 기재대로 가서 입찰표를 작성합니다.
작성한 입찰표와 매수신청 보증금을 흰색 작은 봉투에 넣고 봉합니다.
이 작은 봉투를 다시 큰 누런색 봉투에 넣고 스테이플러로 봉한 후, 봉투의 지정된 위치에 날인합니다.

 

이런 절차를 따라 입찰표를 제대로 작성하고 제출하면, 경매에 참여할 수 있습니다.

 

 

입찰의 종결

입찰의 마감

입찰표 제출 공고 후 최소 1시간이 지나야만 입찰을 마감할 수 있습니다. 

 

개찰 (입찰표를 공개적으로 열어보는 단계)
입찰 마감 후 바로 입찰표를 개봉합니다.

이 과정은 매수신고인(입찰자)이 참석할 수 있도록 공개적으로 진행됩니다.

만약 입찰자가 개찰 시 출석하지 않는 경우, 집행관은 법원 사무관 또는 적절하다고 판단되는 다른 사람을 대신 참여시킵니다.

최고가매수신고인 & 차순위매수신고인 결정
입찰이 끝난 후 개찰 과정에서 가장 높은 가격을 제안한 사람을 최고가매수신고인으로 결정합니다.

최고가매수신고인의 입찰가격에서 매수신청보증금을 제외한 나머지 금액보다 높은 가격으로 입찰한 사람은 차순위매수신고를 할 수 있습니다. 

 

입찰의 종결

이렇게 최고가를 제시한 사람(최고가매수신고인)과 그 다음으로 높은 가격을 제시한 사람(차순위매수신고인)이 결정되면,

집행관은 이들의 이름과 제시한 가격을 모든 참석자에게 알립니다.
이후 집행관은 매각기일이 끝났음을 공식적으로 발표합니다.

만약 경매에 아무도 입찰하지 않은 경우, 해당 사건은 '입찰 불능'으로 처리되고, 이때도 매각기일의 종결이 고지됩니다.

 

 

②기간입찰방법

입찰기간과 매각기일

법원이 기간입찰 방법을 사용할 때, 입찰기간(입찰자들이 제안을 제출할 수 있는 기간)을 미리 정하고 이를 공고합니다.

입찰기간은 최소 1주일에서 최대 1개월 사이로 설정됩니다.
입찰기간이 끝나고 나면, 법원은 매각기일(경매가 실제로 진행되고 낙찰자가 결정되는 날)을 정합니다.

매각기일은 입찰기간이 종료된 후 1주일 이내에 지정됩니다.

 

입찰표 작성 & 제출

입찰표 작성 시, 입찰자는 입찰가격과 기타 필요한 정보를 기재한 후 매수신청보증금과 함께 입찰봉투에 넣어야 합니다.

이후 입찰자는 이 봉투를 집행관에게 직접 제출하거나 등기우편으로 보낼 수 있습니다.
입찰봉투 겉면에는 매각기일을 명시해야 하지만, 사건번호는 적으면 안됩니다.

(입찰봉투 겉면에 매각기일을 명시하는 것은 해당 입찰이 언제 진행되는지를 명확히 하기 위함입니다.

반면, 사건번호를 적지 않도록 하는 이유는 주로 익명성과 공정성을 유지하기 위한 것입니다.
사건번호를 봉투 겉면에 쓰지 않음으로써, 입찰 과정에서 다른 입찰자나 경매 진행자가 특정 입찰자의 신분을 사전에 알 수 없도록 합니다.)

 

개찰 과정

매각기일이 되면, 입찰함은 매각장소로 옮겨집니다.
매각기일에, 집행관은 입찰자들 앞에서 입찰함을 열고 입찰표를 확인합니다.
최고가매수신고인과 그 다음 순위의 차순위매수신고인을 결정하고 매각기일이 종결됩니다.

이 과정은 기일입찰 방법에서와 동일한 방식으로 진행됩니다.

 

 

 

쉽게 풀어쓰려다보니 글이 다소 길어집니다 ㅎㅎ

다음편이자 마지막편인 세번째 글에서는 

부동산 경매의 나머지 단계들에 대해서 또 쉽게 읽는 글로 돌아오겠습니다.