'부동산 경매 절차' 쉽게 읽기 ①

부동산 경매란?

부동산 경매란, 채무자(돈을 빌린 사람)가 채권자(돈을 빌려준 사람)에게 돈을 갚지 못했을 때,

채권자가 법원에 요청해 채무자의 부동산을 강제로 팔게 하는 절차입니다.

그리고 채무자는 부동산이 팔린 돈으로 채무를 해결하는 것이죠.

 

 

부동산 경매 절차

부동산 경매 절차는

1.경매신청 및 경매개시 결정

2.배당요구의 종기 결정 및 공고

3.매각의 준비

4.매각방법 등의 지정, 공고, 통지

5.매각의 실시

6.매각 결정절차

7.매각대금의 납부

8.소유권 이전등기 등의 촉탁, 부동산 인도명령

9.배당절차

이렇게 9단계로 구분할 수 있는데요,

이번 글에서는 4단계 까지 알아보겠습니다.

차근차근 쉽게 설명해드릴게요.

 

1. 경매신청 및 경매개시 결정

채권자의 경매 신청

채권자가 채무자의 부동산을 팔아서 돈을 회수하고자 법원에 경매를 신청합니다.

 

법원의 경매개시결정

법원은 이 신청을 받아들여 경매 절차를 시작하기로 결정합니다. 이 결정을 '경매개시결정'이라고 합니다.

 

부동산 압류 및 등기

경매개시결정이 나면, 해당 부동산은 법적으로 압류되며, 이 사실은 부동산의 등기부*에 기록됩니다. 

이렇게 함으로써, 해당 부동산에 대한 경매 진행 사실이 공식적으로 기록되고, 누구든지 이 정보를 조회할 수 있게 됩니다. 

이 과정은 부동산의 법적 상태를 투명하게 유지하고, 잠재적인 구매자나 다른 이해당사자들이 그 부동산에 대한 중요한 법적 사항을 명확하게 파악할 수 있도록 돕습니다.

(*부동산 등기부는 한 부동산에 대한 중요한 정보, 예를 들어 소유권, 저당권, 임대차권 등과 같은 권리 상태와 변경 사항을 기록하는 공식 문서입니다. 이 기록을 통해 해당 부동산의 법적 상태가 명확해집니다.)

 

채무자에게 통지

마지막으로, 법원은 이 결정을 부동산의 소유자인 채무자에게 공식적으로 알립니다. 

이것은 채무자가 법적인 절차가 시작됐음을 알고, 필요한 조치를 취할 수 있도록 하는 것입니다. 

간단히 말해서, 경매개시결정은 법원이 부동산 경매를 시작하기로 결정하고, 이를 관련된 모든 당사자에게 공식적으로 알리는 과정입니다.

 

 

2. 배당요구의 종기 결정 및 공고

배당요구

'배당'은 경매로 인해 얻은 돈을 채권자들에게 나누어 주는 과정입니다. 

채무자의 부동산이 경매를 통해 팔리면, 그로부터 얻은 돈은 모든 채권자들에게 나누어 지급됩니다.

이때 채권자들이 법원에 자신의 채권을 신고하고, 경매로부터 나온 돈을 분배받을 권리를 주장하는 것이 '배당요구'입니다.

 

배당요구의 종기 결정

'종기'는 마감 기한을 뜻합니다.

즉, 경매개시결정이 나면 법원은 채권자들이 배당요구를 할 수 있는 마감일을 '첫 매각기일(경매가 시작되는 날) 이전'으로 정하게 됩니다.

채권자들은 첫 매각기일 전까지 자신들의 권리를 주장해야 하는 것이죠.

 

배당요구의 종기 공고

경매개시결정에 따른 압류의 효력이 생기면,

법원은 1주일 안에 경매시작결정에 대한 사실과 배당요구 종기를 법원경매정보 홈페이지의 법원경매공고란 또는 법원게시판에 게시해야 합니다.

이 정보를 공개적으로 알려서 관련된 사람들이 필요한 조치를 취할 수 있도록 하는 절차인 것이죠.

 

 

3. 매각의 준비

위의 과정이 모두 끝나면, 법원은 부동산을 매각하여 현금화할 준비를 합니다.

부동산 조사 명령

법원은 집행관에게 경매될 부동산의 상태, 누가 살고 있는지(점유관계), 임대료나 보증금 등의 금액, 그리고 다른 중요한 사항들에 대해 조사하라고 명령합니다.

부동산 평가

법원은 조사 내용을 바탕으로 감정인에게 해당 부동산을 평가하도록 합니다.

감정인은 부동산의 평가액을 법원에 보고합니다.

최저매각가격 설정

법원은 감정인이 제출한 평가액을 바탕으로 경매에서의 최저매각가격(부동산이 팔릴 수 있는 최소 금액)을 정합니다.

 

 

4. 매각방법 등의 지정, 공고, 통지

매각방법

매각방법, 즉 부동산 경매를 진행하는 방법은 두가지가 있습니다.

 

① 기일입찰방법 : 매수 희망자가 '정해진 날짜'에 경매가 열리는 장소에 가서 입찰표를 직접 제출하는 방식입니다. 말 그대로, 특정한 '기일'에 입찰하는 방법이죠.

 

② 기간입찰방법 : 매수 희망자가 법원에서 지정한 '일정 기간' 내에 입찰표를 직접 또는 우편으로 제출하는 방식입니다. 특정한 하루가 아니라 '기간' 동안 입찰을 하는 것이죠.

 

매각방법 등의 지정, 공고, 통지

법원은 위 두가지의 매각방법 중 하나를 선택하고,

매각기일(경매가 열리는 날짜)과 매각결정기일(경매 낙찰 여부가 최종적으로 결정되는 날)을 지정하여 공고, 통지합니다.

 

 

 

 

지금까지 부동산 경매가 무엇인지,

부동산 경매의 9단계 절차 중 4단계까지 알아봤습니다.

다음편에서는 5단계(매각의 실시), 한 단계에 대해서만 구체적으로 알아볼까 합니다.

 

긴 글 읽어주셔서 감사합니다. 다음 글로 또 만나요.